ब्याज दरों में कटौती से मुंबई में घर खरीदना सस्ता हुआ, जानें- दिल्ली-एनसीआर में क्या है हाल

2025 में घर खरीदने वालों के लिए घर खरीदना ज्यादा आसान हो गया है, क्योंकि 2024 के आखिर से ब्याज दरें काफी कम हो गई हैं. नाइट फ्रैंक इंडिया की अफोर्डेबिलिटी इंडेक्स रिपोर्ट के अनुसार, अहमदाबाद टॉप आठ शहरों में सबसे किफायती हाउसिंग मार्केट है, जिसका रेश्यो 18 फीसदी है, इसके बाद पुणे और कोलकाता 22 फीसदी पर हैं. रिपोर्ट में कहा गया है कि मुंबई के रियल एस्टेट मार्केट में अफोर्डेबिलिटी में काफी सुधार हुआ है, EMI-टू-इनकम रेश्यो घटकर 47% हो गया है.

शहर के इतिहास में यह पहली बार है कि अफोर्डेबिलिटी 50 फीसदी की सीमा से नीचे आई है, जो हाउसिंग अफोर्डेबिलिटी के एक नए और ज्यादा टिकाऊ लेवल का संकेत है. दूसरी ओर, रिपोर्ट में कहा गया है कि दिल्ली NCR क्षेत्र में अफोर्डेबिलिटी में मामूली गिरावट आई है.

किफायतीपन को कैसे मापा जाता है?

नाइट फ्रैंक इंडिया के अनुसार, इसका अफोर्डेबिलिटी इंडेक्स यह बताता है कि किसी खास शहर में एक घर की यूनिट की मासिक किस्त (EMI) का भुगतान करने के लिए एक परिवार को अपनी आय का कितना हिस्सा चाहिए. किसी शहर के लिए नाइट फ्रैंक अफोर्डेबिलिटी इंडेक्स का 40% का स्तर यह बताता है कि औसतन उस शहर के परिवारों को उस यूनिट के लिए हाउसिंग लोन की EMI का भुगतान करने के लिए अपनी आय का 40% खर्च करना पड़ता है. रिपोर्ट में कहा गया है कि 50% से ज्यादा की EMI/इनकम रेश्यो महंगी मानी जाती है, क्योंकि यह वह लिमिट है जिसके आगे बैंक शायद ही कभी मॉर्गेज देते हैं.

मुंबई ने पहली बार अफोर्डेबिलिटी की सीमा पार की

रिपोर्ट के अनुसार, मुंबई में महामारी के बाद से अफोर्डेबिलिटी का लेवल काफी बेहतर हुआ है और 2024 में यह 50% की अफोर्डेबिलिटी सीमा को पार कर गया है. इसके उलट, NCR एकमात्र ऐसा बड़ा मार्केट था जहां इस साल अफोर्डेबिलिटी में गिरावट देखी गई, जिसका कारण मार्केट के प्रीमियम सेगमेंट में बढ़ती एक्टिविटी की वजह से वेटेड एवरेज कीमतों में तेजी से बढ़ोतरी थी. इसके बावजूद, NCR में अफोर्डेबिलिटी का लेवल स्वीकार्य सीमा के अंदर है और 50% की सीमा से काफी बेहतर बना हुआ है, जो मार्केट में तनाव का संकेत देता है.

अफोर्डेबिलिटी मजबूत हुई

रिपोर्ट के अनुसार, 2010 और 2021 के बीच आठ प्रमुख भारतीय शहरों में EMI पर खर्च होने वाली घरेलू इनकम का अनुपात लगातार बेहतर हुआ. महामारी के दौरान अफोर्डेबिलिटी और भी मजबूत हुई क्योंकि रिजर्व बैंक ऑफ इंडिया (RBI) ने पॉलिसी रेपो रेट को एक दशक के सबसे निचले स्तर पर ला दिया था. हालांकि, बढ़ती महंगाई के जवाब में RBI ने मई 2022 से शुरू होने वाले 9 महीनों में रेपो रेट को 250 बेसिस पॉइंट बढ़ा दिया, जिससे 2022 के दौरान अफोर्डेबिलिटी में अस्थायी गिरावट आई. फरवरी 2023 से रेट में स्थिरता ने अफोर्डेबिलिटी की स्थिति में धीरे-धीरे सुधार में मदद की.

रिपोर्ट में कहा गया है कि हाल ही में आर्थिक विकास मजबूत रहने और महंगाई में काफी कमी आने के साथ, RBI ने फरवरी 2025 से रेपो रेट में 125 bps की कमी की है, जिससे ज्यादातर हाउसिंग मार्केट में घर खरीदना और भी आसान हो गया है.

रेसिडेंशियल मार्केट में बनी हुई है तेजी

रिपोर्ट में कहा गया है कि COVID-19 महामारी ने रेसिडेंशियल रियल एस्टेट मार्केट के लिए एक ट्रिगर का काम किया, जिससे प्रॉपर्टी की कीमतों और लोन की दरों में बदलाव हुआ और डिमांड में काफी बढ़ोतरी हुई. रेसिडेंशियल मार्केट की यह तेजी बनी हुई है, जिसे महंगाई पर असरदार कंट्रोल और लगातार आर्थिक विकास जैसे मजबूत आर्थिक फैक्टर्स का समर्थन मिला है, जिससे घर खरीदना आसान हुआ है और रेसिडेंशियल बिक्री में तेजी आई है.

रिपोर्ट में आगे कहा गया है कि 2025 तक, मार्केट में ज्यादा तेजी और कीमतों में अचानक गिरावट की संभावना को लेकर स्टेकहोल्डर्स के बीच चिंताएं उभरने लगीं. हालांकि, बिक्री गतिविधि 2024 में दर्ज किए गए उच्चतम स्तर के करीब बनी हुई है और मार्केट बिना किसी बड़ी रुकावट के साल खत्म करने की राह पर है.

सपोर्टिव अफोर्डेबिलिटी जरूरी

नाइट फ्रैंक इंडिया के इंटरनेशनल पार्टनर, चेयरमैन और मैनेजिंग डायरेक्टर शिशिर बैजल ने कहा, ‘होमबायर्स की डिमांड और सेल्स मोमेंटम को बनाए रखने के लिए सपोर्टिव अफोर्डेबिलिटी जरूरी है, जो बदले में देश के लिए एक प्रमुख आर्थिक ड्राइवर का काम करती है.

पिछले कुछ साल में वेटेड एवरेज कीमतें और इनकम लेवल दोनों बढ़े हैं, जबकि होम लोन की ब्याज दरें रेपो रेट के रास्ते पर चली हैं, जो इस साल 125 बेसिस पॉइंट कम हुई हैं. अफोर्डेबिलिटी को प्रभावित करने वाले इन तीन जरूरी पैरामीटर्स में से इनकम लेवल में तेजी से सुधार हुआ है और घटती ब्याज दरों के साथ मिलकर, इसने कुल मिलाकर होम अफोर्डेबिलिटी को मजबूत किया है.’

बैजल ने कहा, ‘जैसे-जैसे इनकम लेवल बढ़ते हैं और इकोनॉमिक ग्रोथ में तेजी आती है. एंड-यूजर्स का फाइनेंशियल कॉन्फिडेंस काफी मजबूत होता है, जिससे वे एसेट बनाने के लिए लंबे समय के फाइनेंशियल कमिटमेंट करने के लिए प्रोत्साहित होते हैं. RBI के FY2026 के लिए 7.3% के मजबूत GDP ग्रोथ अनुमान और अनुकूल इंटरेस्ट रेट माहौल को देखते हुए, उम्मीद है कि 2026 में अफोर्डेबिलिटी लेवल होमबायर्स की डिमांड को सपोर्ट करते रहेंगे.’

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